A reforma tributária vai mudar a cobrança de impostos sobre os aluguéis de imóveis no Brasil a partir de 2027. Além do Imposto de Renda, os rendimentos de locação poderão ficar sujeitos à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dependendo do perfil do proprietário.
As novas regras, previstas na Lei Complementar nº 214/2025, estabelecem critérios diferentes para pessoas físicas e jurídicas. Para proprietários individuais, a cobrança depende de limites de faturamento e quantidade de imóveis alugados. Já as empresas que atuam no setor terão de se adaptar ao novo modelo tributário.
A mudança também poderá influenciar a rentabilidade dos proprietários e os preços cobrados dos inquilinos, embora não exista previsão de reajuste automático dos contratos.
A implementação será gradual. A CBS entra em vigor em 2027, enquanto a implantação progressiva do IBS em substituição aos impostos estaduais e municipais começa em 2029. A legislação também prevê descontos, aproveitamento de créditos tributários e condições especiais para contratos antigos.
Quem recebe aluguel como pessoa física terá de pagar mais impostos?
Não necessariamente. Pela regra geral, uma pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis quando cumprir, simultaneamente, duas condições no ano-calendário anterior:
- Receber mais de R$ 240 mil por ano com locações, valor-base sujeito à atualização pelo IPCA;
- Alugar mais de três imóveis distintos, ou seja, pelo menos quatro propriedades.
Quem não atingir esses critérios não será enquadrado pela regra geral, mas continuará sujeito às regras do Imposto de Renda.
A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano, quando a receita de locação superar em mais de 20% o limite anual estabelecido.
Considerando o valor-base de R$ 240 mil, isso corresponde a uma receita superior a R$ 288 mil. Os valores efetivamente aplicáveis deverão considerar a atualização pela inflação.
Essa hipótese de enquadramento deve ser analisada separadamente da regra geral, pois o dispositivo legal estabelece um gatilho específico de faturamento durante o ano.
O que muda para empresas que alugam imóveis?
Para pessoas jurídicas, como holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário, a receita obtida com locações passará a integrar o sistema do IBS e da CBS.
Atualmente, essas empresas estão sujeitas a tributos como Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins, conforme o regime tributário adotado.
Com a reforma, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS. Já o IBS substituirá gradualmente o ICMS e o ISS. Portanto, os novos tributos não serão simplesmente somados a todos os impostos atuais.
O IRPJ e a CSLL continuarão existindo.
Empresas enquadradas no regime regular também poderão aproveitar créditos de IBS e CBS sobre despesas e aquisições relacionadas às suas atividades, conforme as condições previstas na legislação.
O impacto final dependerá do regime tributário, dos custos da operação e da possibilidade de utilização desses créditos.
Qual será a alíquota sobre os aluguéis?
A reforma estabelece uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às locações imobiliárias abrangidas pelo regime específico.
Isso significa que o contribuinte pagará 30% da alíquota padrão dos novos tributos.
Se a alíquota conjunta fosse de 26,5%, por exemplo, a aplicada à locação seria de 7,95%, antes de eventuais créditos e deduções.
Esse percentual é apenas ilustrativo. A cobrança efetiva dependerá das alíquotas estabelecidas e do período de transição.
Quais descontos estão previstos para aluguéis residenciais?
A legislação prevê um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, valor-base sujeito à atualização conforme as regras legais.
O benefício diminui a base sobre a qual os novos tributos são calculados, mas não representa um desconto direto no aluguel pago pelo inquilino.
Em uma locação residencial de R$ 2 mil mensais, por exemplo, a base de cálculo poderá ser reduzida em R$ 600, passando para R$ 1.400 antes da aplicação das alíquotas correspondentes.
O redutor é destinado às operações residenciais realizadas por contribuintes sujeitos à cobrança do IBS e da CBS.
Como ficam os contratos de aluguel antigos?
Contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 podem ter acesso a um regime opcional de transição, desde que atendam às exigências legais.
Nesse modelo, o contribuinte poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida com a locação, sem aproveitamento de créditos relacionados à operação nem aplicação do redutor social.
As condições variam conforme a finalidade do imóvel:
- Contratos residenciais: a opção vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. É necessário comprovar a data de celebração por meio dos documentos admitidos pela legislação.
- Contratos não residenciais: o regime pode valer durante o prazo original, desde que a contratação tenha ocorrido até 16 de janeiro de 2025 e sejam atendidas as exigências de comprovação e formalização.
No caso dos contratos não residenciais, a legislação prevê registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilização das informações à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, conforme a regulamentação.
A Receita Federal esclareceu que a opção também pode ser formalizada por meio de documento fiscal, seguindo os procedimentos regulamentares.
A escolha pelo regime especial não será necessariamente mais vantajosa para todos os proprietários, pois depende das despesas envolvidas e dos créditos que poderiam ser aproveitados no regime regular.
E as imobiliárias, também pagarão os novos impostos?
Sim. As imobiliárias estarão sujeitas às regras do IBS e da CBS sobre os serviços que prestam, observados os respectivos regimes tributários.
Entretanto, a tributação de uma imobiliária que apenas administra imóveis de terceiros recairá sobre sua própria receita, como taxas de administração e comissões de corretagem.
O valor do aluguel recebido para posterior repasse ao proprietário não constitui, por si só, receita da administradora.
O aluguel pode ficar mais caro para os inquilinos?
Existe a possibilidade de proprietários tentarem repassar eventuais aumentos de custos tributários aos valores cobrados, mas isso não ocorrerá automaticamente.
Segundo a reportagem do g1, o impacto dependerá de fatores como oferta e demanda por imóveis, condições do mercado local, cláusulas contratuais e possibilidade de negociação entre as partes.
A situação também será diferente para inquilinos pessoas físicas e jurídicas.
Empresas que alugam imóveis para suas atividades poderão, quando atendidos os requisitos legais, aproveitar créditos de IBS e CBS relacionados à locação, reduzindo o custo tributário efetivo.
Já pessoas físicas que alugam imóveis para morar não contam com esse mecanismo de compensação direta, pois são consumidoras finais.
A criação dos novos tributos, por si só, não autoriza um reajuste automático fora das condições contratuais e legais. Eventuais pedidos de revisão dependerão da análise de cada situação.
O que muda na fiscalização dos contratos?
A reforma também prevê maior integração de informações imobiliárias por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), destinado à identificação e padronização dos dados dos imóveis.
O cadastro não cria um novo imposto, mas poderá facilitar o cruzamento de informações utilizadas pela administração tributária.
Proprietários e empresas sujeitos às novas obrigações precisarão observar exigências como emissão de documentos fiscais quando aplicável, recolhimento correto dos tributos e comprovação das condições para utilização de regimes especiais.
Inconsistências cadastrais, atrasos no pagamento ou utilização indevida de benefícios poderão resultar em sanções, conforme a regulamentação.
Quando as mudanças começam a valer?
A transição para o novo sistema tributário ocorrerá em etapas:
- 2026: período inicial de testes do IBS e da CBS;
- 2027: início da cobrança da CBS, em substituição ao PIS e à Cofins;
- 2029 a 2032: implantação progressiva do IBS;
- 2033: conclusão da substituição dos tributos antigos pelo novo sistema.
O Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel continuará sendo cobrado conforme a legislação própria, independentemente da implementação do IBS e da CBS.
