Entenda as regras para financiar imóveis usados pelo Minha Casa, Minha Vida

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) também permite o financiamento de imóveis usados — e não apenas de unidades novas. A possibilidade existe desde fevereiro de 2023, quando novas regras passaram a ser implementadas para ampliar ou restringir o acesso a esse tipo de compra.

O financiamento de imóveis usados pelo Minha Casa, Minha Vida pode ser vantajoso: as taxas de juros praticadas são bem mais baixas que as do mercado tradicional, especialmente em um cenário de crédito caro e juros altos no país. Porém, há limites de faixas de renda e valores de entrada obrigatórios que mudam conforme o perfil do comprador e a localização do imóvel.

A seguir, confira as principais regras atualizadas para quem quer financiar imóveis usados pelo programa habitacional do governo federal.

Minha Casa, Minha Vida: Quem pode financiar imóveis usados?

A Caixa Econômica Federal, operadora do programa, aplica os mesmos critérios básicos usados no financiamento de imóveis novos. Ou seja, o comprador:

• Não pode possuir outro imóvel no município onde pretende comprar;
• Não pode ter sido beneficiado por outro programa habitacional;
• Precisa comprovar renda compatível com a faixa de financiamento;
• Deve ter capacidade de pagamento das parcelas.

É importante lembrar que um imóvel é considerado “usado” se o seu “habite-se” (documento emitido pela prefeitura) tiver mais de 180 dias.

Faixas de renda e taxas de juros

O Minha Casa, Minha Vida possui quatro faixas de renda:

• Faixa 1 a 3: para famílias com renda de até R$ 8 mil, com juros de 4% a 8,16% ao ano (a depender da região).
• Faixa 4 (criada em 2024): permite financiamento de imóveis usados para quem ganha até R$ 12 mil, com juros de até 10% ao ano.
• Em comparação, o financiamento imobiliário tradicional gira em torno de 12% ao ano. Portanto, mesmo com algumas exigências extras, o MCMV continua sendo uma alternativa mais barata.

O que mudou nas regras

A alta na procura por imóveis usados dentro do Minha Casa, Minha Vida — que chegou a representar 27% dos financiamentos em 2024, o maior índice da história — levou o governo a restringir o acesso a essa modalidade para equilibrar os recursos do FGTS, principal fonte de financiamento do programa habitacional.

Em agosto de 2024, uma normativa reduziu:

• O valor máximo do imóvel usado na faixa 3, de R$ 350 mil para R$ 270 mil;
• E aumentou o valor mínimo de entrada exigido.

Porém, houve flexibilização em 2025, ano em que o governo voltou atrás em parte das restrições e reduziu o valor de entrada exigido para a faixa 3. Veja como ficou:

Para imóveis de até R$ 270 mil:
Regiões Sul e Sudeste:

✔️ Antes: entrada de R$ 135 mil (50% do valor).
✔️ Agora: entrada de R$ 94,5 mil (35%).

Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:

✔️ Antes: entrada de R$ 81 mil (30%).
✔️ Agora: entrada de R$ 54 mil (20%).

Em resumo:

• Imóveis usados podem ser financiados pelo Minha Casa, Minha Vida;
• É preciso atender aos critérios de renda e não possuir outro imóvel;
• O valor máximo na faixa 3 é de R$ 270 mil;
• Entrada mínima caiu para 35% ou 20%, dependendo da região;
• Os juros são mais baixos que os do mercado tradicional.